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钰盈现金平台 - 开元酒店赴港:高档酒店刹车 轻资产模式盈利待考

信息来源:新濠天地开户网  时间:2020-01-11 17:41:44  浏览次数:4969

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钰盈现金平台,房产深读:穿透资本迷雾 看清真正的地产江湖

近日,港交所披露浙江开元酒店已通过港交所的上市聆讯,拟于3月中旬港交所主板上市,集资额超过10亿港元。这意味着开元酒店历时14年的上市梦终于实现。

在高端酒店不占优势的前提下,未来中档酒店成为开元酒店的扩张首选。公司表示,此次上市集团融资款项中,超过一半用于开发中高档酒店、商务及度假村酒店。

然而,作为开元旅业集团拆分出来的轻资产,开元酒店并不“轻”的根本问题尚未解决。依靠输出管理的轻资产委托模式能否带来持续增长,还有待考证。

定位不明确

一路走来,作为开元旅业旗下轻资产部分,开元酒店的发展与集团紧密相连。

“开元酒店的挂牌上市,以实现开元旅业集团轻重资产在资本市场的齐头并进。”今年1月份,开元旅业创始人陈妙林曾这样解读开元酒店的上市。

据悉,开元集团的酒店板块分重资产自持物业、轻资产租赁和管理两大部分。2008年,重资产业务通过房地产信托上市。当时计划未来将会收购更多酒店资产陆续注入开元产业信托,进一步将轻、重资产逐步剥离,并提出轻资产模式的租赁和管理酒店独立上市。

而所谓的轻资产模式独立上市,现在看来指的是开元酒店的赴港。透过这位集团前掌舵人的话语,开元酒店的形象变得清晰起来。

陈妙林表示,未来开元旅业集团有三大战略:一是着力于一些休闲度假类型的投资,减少对于高星级商务酒店的投资;二是大量进行轻资产的委托管理。三是逐步转向中端商务酒店。这一规划在一定程度上反映了开元酒店的现状。

聆讯资料显示,开元酒店目前是中国领先的酒店集团之一。截至2018年8月,开元酒店经营/管理140家酒店,81家为中档酒店;待开业酒店有135家,80家为中档酒店。从开元酒店自身构成来看,无论是在营还是待开业,中档酒店的数量占比均过半。

但按照客房数量统计中国市场份额排名,开元酒店在中档、中高档的份额仅排第七,在市场上并不占优势。客房数量靠前的是高档酒店这一档次,占比为4.3%,却又面临占有率12.4%的外资强劲对手。

整体上,国内酒店集团在高档酒店市场上优势都不明显。根据浩华报告,市场占有率前11的名单中有6家为国内酒店集团。中高档国内外份额占比分别为15.8%、13.2%,中档占比分别为17.5%、9.3%。在高档份额占比上,国内酒店份额为12.5%、国外酒店份额为24.4%。

国内酒店集团多发力中档、中高档酒店,在高档酒店上缺少优势。外资则更偏好占据中国高档酒店市场。

与此同时,开元酒店经营的中档酒店毛利率在2017年达到22%,超过高档酒店17.8%的毛利率水平。公司指出,高档酒店的人工成本自2013年至2017年复合增长率为2.8%,而中档酒店呈现小幅下降趋势。

根据集团战略,减少对于高星级商务酒店的投资、逐步转向中端商务酒店。这或表明,在定位尚不明晰的情况下,开元酒店放弃高档酒店的竞争,已将重心转向中档酒店。

轻资产盈利待考

“我们现在开张的酒店一共是150多家,其中100多家是轻资产委托管理的。用我们的品牌,派出我们的人员对他们进行管理,是轻资产的管理方式,取得了比较好的效果。”陈妙林曾这样表示。

根据聆讯资料,开元酒店140家在营酒店中,经营业务下拥有31家酒店,包括29家租赁酒店和2家自营酒店;酒店管理业务下拥有109家酒店,其中96家为全方位服务管理酒店及13家特许经营酒店。按照陈妙林所言,109家酒店管理业务,对应的就是轻资产委托管理模式。

大量进行轻资产的委托管理,这是开元旅业集团的第二大战略。未来,开元酒店可能有更多的酒店开张,但这一模式能否成为盈利驱动还有待考证。

2015年-2018年8月,公司实现营业收入分别为15.2亿元、16亿元、16.6亿元、11.2亿元。酒店经营贡献收入占比在92%左右,酒店管理约为8%左右。具体到金额上,酒店经营营收规模在10亿元以上,酒店管理则在1亿元以上,二者营收规模相差10倍。

由于模式差异,两部分业务的毛利率也差别较大。2015-2018年8月,酒店经营业务毛利率分别为8.4%、13.5%、19.1%、15.3%;同期酒店管理业务毛利率分别为87.3%、89.7%、90.6%、91.5%。也就是说扣除成本,2015-2017年,酒店经营毛利为1.4亿元、2.2亿元、3.1亿元,酒店管理毛利为1.06亿元、1亿元、1.2亿元。

对比之下,依靠租赁或者自营的“重资产”酒店经营贡献毛利占比较大,且逐年增长。“轻资产”酒店管理贡献毛利则较为平稳。

也就是说,无论是营收还是毛利,开元酒店目前的业绩驱动,仍然是“重资产”的酒店经营业务。大量进行轻资产委托管理这一战略,能否带来持续盈利还有待观察。

此外,开元酒店目前仍为一家区域性品牌,140家在营酒店中,有81家位于浙江省。贡献90%以上营收的酒店经营业务,有40%左右的营收来自餐饮业务。主要的销售渠道也是依靠350人的销售团队。公司所面临的不可控风险并不少。

   16亿租金

第一家“开元”品牌酒店萧山宾馆在1988年开业,是陈妙林接手县政府招待所后改造筹建而成。十几年过去,利用酒店房产的联动模式,陈妙林亲手打造了一个房地产+酒店的集团。

“我们不能像前几年一样,仅仅运用酒店房产联动的模式,今后的发展设想是,将酒店投资和房地产投资分开”。2005年,陈妙林的想法开始发生变化,也就是开元集团轻重资产分拆上市的转型开始。

历时14年,拆分之后,开元酒店目前仍然每年向开元产业信托基金支付2亿元以上的租赁开支,这部分为双方关联交易的主要内容。

这仅仅是5家酒店的租金,截至2018年8月开元酒店租赁的酒店有29家。随着酒店经营业务的发展,经营租赁成本逐渐增加,占销售成本及各项开支27%左右。

聆讯资料显示,2015-2017年,公司一年以内需付的租金为1.6亿元、1.5亿元、2.7亿元;一年以上五年以下租金为5.2亿元、6亿元、7.4亿元;五年以上的租金为7.6亿元、8.3亿元、8.4亿元。截至2018年8月,公司需要承担的租金累计为16.8亿元。

与此同时,截至2015年及2016年,公司的流动负债净额分别为4150万元、2420万元;而在2017年及2018年8月,公司的流动资产净值分别为8830万元和1.048亿元。流动比率分别为0.94、0.97、1.15。会计师报告显示,同期金融负债分别为6.2亿元、6.4亿元、4.5亿元,存在流动性风险。

有意思的是,2017年,陈妙林没有等到开元酒店的上市,就卸任了开元旅业集团的总裁一职。接班人并没有选择自己的女儿或者弟弟,而是选择自己的第一任人秘书陈灿荣。其弟陈妙强目前担任开元酒店总经理。